Denkschrift: Eine „Hannoversche Lösung“ für das Ihme-Zentrum

Die Zukunftswerkstatt hat eine Denkschrift für eine „hannoversche Lösung“ zur Revitalisierung des Ihme-Zentrums erarbeitet.

Die Zukunftswerkstatt hat Anfang 2023 eine Denkschrift für eine „hannoversche Lösung“ zur Revitalisierung des Ihme-Zentrums erarbeitet. Diese wurde als Petition an den Rat der Landeshauptstadt von 798 Menschen, darunter 120 Bewohner*innen des Ihme-Zentrums unterschrieben. Im August 2024 wurde die Denkschrift aktualisiert und ist in dieser Fassung auch heute Basis der Arbeit des Vereins. im Folgenden die wesentlichen inhaltlichen Vorschläge.

Eine PDF-Version der gesamten Denkschrift einschl. Hintergrundinformationen können Sie hier herunterladen: Denkschrift zu einer hannoverschen Lösung für das Ihme-Zentrum.

Zehn Vorschläge für eine „Hannoversche Lösung“ für das Ihme-Zentrum

Im Folgenden wird eine Möglichkeit aufgezeigt, wie das Ihme-Zentrum mitten in der Stadt zu einem Leuchtturm der Stadtentwicklung werden kann. Insgesamt gibt es heute im IZH ca. 1.500 Bewohner*innen, Büroflächen für ca. 1.500 Beschäftigte und ein nicht mehr nutzbares ca. 60.000 m² großes ehemaliges Einkaufszentrum. Die folgenden Vorschläge beziehen sich ausschließlich auf die der PIZ gehörenden Flächen (und die geringen Flächen der 11 „kleinen Gewerbeeigentümer*innen“) und die Gemeinschaftseigentumsflächen in den Sockelgeschossen. Nicht Gegenstand der Vorschläge sind die 632 Wohnungen der ca. 530 Privateigentümer*innen. Die Privateigentümer*innen regeln die meisten Angelegenheiten in ihren über den Sockelgeschlossen liegenden „Wohntürmen“ selber und finanzieren diese in den Teileigentümergemeinschaften.

Neuordnung der Eigentumsstruktur in den Sockelgeschossen
Die Eigentumsstruktur in den Sockelgeschossen ist heute sehr unterschiedlich: Die in der Grafik gelb markierten Flächen im Erdgeschoss sollten öffentlich gewidmet werden, damit insbesondere das Erdgeschoss verzahnt mit den benachbarten Stadtteilen ein ganz normaler Teil des Stadtraums wird. Dann liegen alle rot markierten Eingänge zu den Wohnungen und Einrichtungen in den Obergeschossen an einem öffentlichen Zugang. Außerdem gibt es durch diese Lösung zwei öffentliche „Durchbrüche“ aus dem Stadtteil zur Ihme.

In der Teilungserklärung von 1971 ist schon beschlossen, dass die Hausverwaltung ohne Einspruchsregelung einzelner Eigentümer mit der Stadt einen Vertrag abschließen kann, den gesamten oberirdischen Verkehrsbereich öffentlich zu widmen. Die Verwaltung kann dies auch ohne Einspruchsmöglichkeit Einzelner in die Grundbücher der Flächeneigentümer eintragen. Das Rechtsgutachten der Kanzlei Bethge von 2018 hat bestätigt, dass der Beschluss von 1971 noch gültig ist. Die in der Graphik auf der Vorseite grauen Flächen können durch ein Hannover-Konsortium wie folgt gewerblich genutzt werden:
a) Die heute der PIZ gehörenden Sondereigentumsflächen werden im Rahmen eines Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren von einem „Hannover-Konsortium“ gekauft.
b) Mit 50%-Mehrheitsbeschluss der Eigentümer*innen können die nicht mehr als Verkehrsflächen benötigten Gemeinschaftsflächen an anliegende Eigentümer*innen von Sondereigentumsflächen verpachtet werden. Die gleiche Verpacht-Lösung ist auch für den früheren Fußgängerbereich der Ladenpassage im ersten OG möglich: Da diese Fläche nicht mehr als Verkehrsfläche benötigt wird, kann sie an Anlieger als Mietergärten verpachtet werden. Und da dadurch für einzelne Gemeinschaftseigentümer keine höhere Belastung entsteht als früher in Einkaufzentrum-Zeiten, können Einzelne auch nicht widersprechen.
PIZ-Wohnungen
Ein hannoversches Wohnungsunternehmen oder eine Wohnungsgenossenschaft, eventuell ein Zusammenschluss mehrerer, sollte die 172 PIZ-Wohnungen mit 11.500 m² Wohnfläche übernehmen. 135 davon befinden sich im Gebäude Ihmeplatz 1 (das Hochhaus-Eckgebäude am Küchengarten), das zurzeit für ca. 5 Mio. € teilsaniert wird.
Enercity-Hochhaus und die übrigen Büroflächen
Das demnächst leerstehende enercity-Hochhaus (25.500 m²) und die der PIZ gehörenden ca. 26.150 m? Büroflächen sollten von einem oder mehreren hannoverschen Immobilienentwicklern übernommen und saniert werden. Die Stadt sollte nach der Sanierung dort wieder Flächen im bisherigen Umfang anmieten (durch Abmietung an anderer Stelle).

Eine Studie des Fachbereiches Architektur der Leibniz-Universität hat außerdem ergeben, dass im Enercityturm neben Büronutzungen in den oberen Stockwerken auch attraktive Wohnungen möglich sind. Details siehe Brutal Schön ab Seite 110.
Weitere Wohnflächen mit attraktiven halbprivaten Grünflächen
Die weitgehend leerstehende Bebauungszeile entlang der Blumenauer Straße (12.700 m²) ist aufgrund der Ausrichtung teilweise sehr gut zur Umnutzung zu Wohnungen geeignet. Durch die hohe Verdichtung und die Erschließung aller Wohnungen mit Fahrstühlen kann im IZH ein fein abgestuftes System an Flächen in barrierefreien Wohnungen angeboten werden.

Im südlichen Bereich der Blumenauer Str. könnte eine stationäre Pflegeeinrichtung etabliert werden.
Die ehemalige Ladenpassage des Einkaufszentrums im 1. OG zwischen den vorhandenen Wohnungen rechts und den neuen Wohnungen links könnte in eine attraktive den Bewohner*innen vorbehaltene Grünfläche umgewandelt werden.

Graphik aus dem Konzept RKW 2016
„Produktive Stadt“ im Sockelbereich
Überholte städtebauliche Nutzungseinschränkungen und der derzeitige Druck auf den innerstädtischen Bodenmarkt drohen, das Stadtteilgewerbe weiter in monofunktionale Gewerbegebiete in den Vororten zu verdrängen. Das IZH bietet die Chance, Betriebe in der Stadt zu halten, neue anzusiedeln und ein Start-Up-Zentrum für gewerbliche Produktion zu schaffen. Durch die Digitalisierung werden Teile der Produktion kleinmaßstäblicher und stadtverträglich. Die Produktion profitiert von der innerstädtischen Lage: Der Zugang zu qualifiziertem Personal ist leichter. Die Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen verbessert die Entwicklungsdynamik. Der direkte Marktzugang in der Stadt wird zum Standortvorteil.

Die Kombination einer modernen digitalisierten Produktion mit Ökonomieprojekten für Geflüchtete und dem Stadtteil-Kleingewerbe bietet große Integrationspotenziale.
Der Großteil des Sockels würde durch die vorgeschlagene Nutzung belebte Fassaden erhalten und über Lichthöfe zwischen den Gebäudezeilen der Obergeschosse würde der Sockel mit Tageslicht versorgt.
Einzelhandelsflächen im Sockelbereich
Einzelhandelsflächen für den Stadtteilbedarf sollten in einer stadtteilverträglichen Größe an den beiden Köpfen am Küchengarten und am Schwarzen Bären konzentriert werden.
Verbesserung der Anbindung nach Linden-Nord und Linden-Süd
In den letzten Jahren wurde ein detailliertes Konzept für eine Neugestaltung der Verkehrsbeziehungen am Küchengarten erarbeitet (siehe Graphik unten) und es ist an der Zeit, dies umzusetzen: Im Zusammenhang mit der Neuerrichtung des Hochbahnsteigs am Küchengarten und der Sanierung der Spinnereibrücke wird das 50 Jahre alte Verkehrskonzept an aktuelle Anforderungen angepasst. Die Elisenstraße wird nur noch direkt über die Spinnereistraße erschlossen. Öffentlicher und privater Nahverkehr werden neu sortiert. Die für das Gelingen der Mobilitätswende notwendige Verbesserung der Rad- und Fußwegverbindungen werden nach heutigen Maßstäben umgesetzt. Bisherige Kfz-Verkehrsflächen werden zurückgewonnen. Straßenprofile können auf innerstädtisch übliche Querschnitte reduziert werden. Der Stadtteil Linden wächst auf das IZH zu. Die Einkaufs- und Gewerbeflächen im IZH werden an die belebte Limmerstraße angebunden. Die Gewerbe- und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss des IZHs beleben die Blumenauer Straße. Sie gewinnt damit ihre historische Bedeutung als Verbindungsachse zwischen „Schwarzer Bär“ (Linden-Süd) und Limmerstraße (Linden-Nord) zurück.
Ein Mobilitätshub
Die Neuordnung von privatem und öffentlichem Verkehr würde am Küchengarten zu einem verbesserten Umsteigepunkt des öffentlichen Nahverkehrs führen. Benachbart sollte das Fernradwegenetz an dieser Stelle zu einem Kreuzungspunkt von Nord-Süd- und Ost-West-Verbindung vervollständigt werden.

Der Mobilitäts-Hub würde den Sockel des IZHs beleben und die Verbindung vom Küchengarten über die Ihme-Aue zum Innenstadtring herstellen. Im Sockel sollte ein Paketverteilzentrum für den Stadtteil entstehen, über das der letzte Lieferkilometer von Fahrrädern und E-Mobilen bewältigt wird, was erheblich zur CO₂-Reduktion beiträgt.
Die leerstehende riesige Tiefgarage mit mehr als 2.000 Parkplätzen in zwei Etagen (54.300 m²) bietet erhebliche räumliche Möglichkeiten. Wahrscheinlich ist es sinnvoll, die untere Parkebene stillzulegen, denn die obere bietet voraussichtlich genügend Platz als Stadtteil-Parkhaus und für IZH-Besucher:innen und für den Fuhrpark der Gewerbebetriebe, Bewohner*innen und Beschäftigten im IZH. Noch offen: Die Höhe der Parkebenen ist relativ gering und es ist noch zu klären, ob es wirtschaftlich vertretbar ist, sie auch für höhere Fahrzeuge befahrbar zu machen. Zu klären ist auch noch, wo ebenerdig Parkmöglichkeiten für Lieferfahrzeuge usw. geschaffen werden sollten.
In der Parkgarage wird eine sehr große E-Ladestation eingerichtet, wo Bewohner*innen des Stadtteils und des IZHs ihre E-Autos aufladen können. Nach einer Vorstudie können auf ca. 7.700 m² Dachfläche PV-Anlagen installiert werden, die direkt Strom u.a. für Ladestationen liefern könnten. Scheint die Sonne nicht, könnten Stromüberschüsse aus dem benachbarten Heizkraftwerk zur Aufladung genutzt werden.
Das Ihme-Zentrum als Kulturort
Die verwaiste Betonstruktur des IZH ist schon heute ein Sehnsuchtsort vieler Kulturinteressierter. Davon zeugen eine große Zahl von Kunstaktionen, Theaterstücken, Konzerten und Ausstellungen, die im IZH in den letzten Jahren stattgefunden haben. Neben der Zukunftswerkstatt IZH bieten die Agentur für kreative Zwischenraumnutzung und die Galerie Brutal Möglichkeiten für die kulturelle Neuinterpretation von Flächen. Die Kulturverwaltung arbeitet an einem Konzept, im 1. OG über den ehemaligen HUMA-Flächen in der Nähe des Schwarzen Bären kulturelle Nutzungsflächen zu schaffen. Alternativ wurde schon 2017 für den Bereich neben der Zukunftswerkstatt ein Konzept für eine Kulturgenossenschaft entwickelt, die dringend benötigte Atelierflächen für bildende Künstler:innen bereitstellen sollte.

Hier zwei Flächenvarianten für 1.000 bzw. 2.000 m² für Ateliers, Ausstellungs- und Veranstaltungsräume. Die Zukunftswerkstatt würde die im Eigentum der Ihmeplatz-7E-GmbH befindlichen 250 m² in das Konzept einbringen.
Attraktivierung des Leineuferweges und der Fläche, die früher für einen Jachthafen vorgesehen war
Schon in der Verkaufsbroschüre des Projektentwicklers Dr. Schätzle für die Wohnungen Anfang der 70er Jahre stand zur Erläuterung der Graphik: „Durch die Anlage einer Uferpromenade und der damit geschaffenen Verbindung zu den Herrenhäuser Gärten und dem Maschsee wird das Ihme-Zentrum auch ein Anziehungspunkt für Freizeit und Erholung.“

Am Ende des geplanten Durchganges vom Küchengarten zur Ihme befindet sich eine Fläche, die in der IZ-Planung als Jachthafen vorgesehen war. Hier könnte ein Heimathafen für private Boote geschaffen werden, mit denen man von der Ihme über das Bundeswasserstraßennetz bis in Nord- und Ostsee schippern könnte. Denkbar wäre auch eine Kulturbühne im Wasser und/oder eine öffentliche Ihme-Badestelle.

C: Vorschläge für die weiteren Schritte zu einer „hannoverschen Lösung“

Grundvoraussetzung für eine „hannoversche Lösung“ wäre ein Bekenntnis von Grün/Rot im Rat der Landeshauptstadt, dass es eine öffentliche Aufgabe ist, eine Entwicklung der Sockelgeschosse im IZH hin zu einem Slum zu verhindern. Es geht um a) die Einbindung des IZH in die Stadt bzw. die umliegenden Stadtteile, b) die Schaffung von zusätzlichem innerstädtischen Wohnraum ohne zusätzliche Freiflächenvernichtungen, c) attraktive neue Arbeitsplätze und d) die Stabilisierung der Wohnsituation von ca. 1.500 Einwohner*innen der Stadt, die heute im IZH wohnen.
Grundvoraussetzung für einen Neustart der Gewerbeflächen im Ihme-Zentrum wäre eine öffentlich-rechtliche Vorbereitende Untersuchung, die der Rat als ersten Schritt kurzfristig beschließen sollte (in 2009 gab es schon ein entsprechendes Verfahren, auf das aufgebaut werden könnte). Insbesondere muss dabei herausgearbeitet werden, wieviel Finanzmittel aus welchen Quellen für die Sanierung und Revitalisierung erforderlich sind und wieviel Städtebauförderungsmittel dafür benötigt werden. In dem Verfahren würden alle betroffenen Gruppen einschließlich der WEG des Ihme-Zentrums angehört und einbezogen. Der städtebauliche Missstand muss erläutert und die geplanten Maßnahmen zur Revitalisierung müssen ausführlich dargestellt werden. Auch würde die geeignete Rechtskonstruktion für ein öffentlich-rechtliches Sanierungsverfahren ermittelt.
Endgültige Entscheidungen der Stadt Hannover sind erst notwendig, wenn die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchung vorliegen und wenn abzusehen ist, dass das Land sich beteiligt und ob sich hannoversche Investoren beteiligen. Dann könnte der Stadtrat ein Sanierungsgebiet förmlich feststellen und einen Sanierungsträger mit der Abwicklung beauftragen. Wenn zum Zeitpunkt einer Angebotsabgabe im Zwangsversteigerungs- bzw. Insolvenzverfahren noch kein „Hannover-Konsortium“ steht, könnte der Sanierungsträger auf Basis der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen kurzfristig ein wirtschaftlich vertretbares Angebot abgeben und danach die Eigentumsanteile aufteilen. Um Grunderwerbssteuer zu sparen wäre es jedoch besser, wenn ein „Hannover-Konsortium“ das Angebot als Bietergemeinschaft abgibt. In jedem Fall muss möglichst verhindert werden, dass es zum „Rosinenpicken“ kommt: Investoren geben Angebote für lukrative Flächen ab und die nicht vermarktbaren Flächen bleiben unsaniert im PIZ-Eigentum.
Optimale Konstruktion eines „Hannover-Konsortiums“:
Völlig klar ist, dass die Stadt die 85 % des IZHs nicht kaufen und bei der aktuellen Finanzsituation auch keine riesigen Beträge einbringen kann. Eine ?hannoversche Lösung? wird nur gelingen, wenn die Last auf viele Schultern verteilt wird. Die Stadt sollte jedoch eine aktive Rolle bei der Koordination aller geeigneten Kräfte übernehmen und außerdem das öffentlich-rechtliche Sanierungsinstrument zur Verfügung stellen. Die Denkschrift AG kommt in einer groben Schätzung auf ca. 300 Mio. € Gesamtkosten für die Sanierung; (Ausführlicheres in einem Text, der über denkschrift@ihmezentrum.info angefordert werden kann. Für die rentierlichen Teile könnten davon voraussichtlich gut 200 Mio. € von Privatinvestor*innen kommen, da sie sich durch Mieteinnahmen refinanzieren können. Teilen sich Stadt, Land und Bund im Rahmen der Städtebauförderung die ca. 100 Mio. € unrentierlichen Kosten, wird der städtische Haushalt 5 Jahre lang jeweils mit 6 bis 8 Mio.€ belastet. Hierbei sind mögliche EU-Gelder oder andere Fördertöpfe von Land und Bund noch nicht berücksichtigt.

Zum Schluss: Man kann über den bösen Immobilienkapitalismus im Allgemeinen und über politische Versäumnisse der letzten 25 Jahre im Besonderen klagen, doch das löst die Probleme des IZHHs nicht. Der einzige sinnvolle Weg ist, jetzt nach Ausfall von enercity, der logischen und konsequenten Kündigung der LHH als Ankermieter und der chancenlosen Idee, dort ein neues Einkaufszentrum zu etablieren, Herrn Windhorst und seiner PIZ klar zu machen, dass für ihn auf diesem Invest kein Segen liegt. Wenn die politischen und gesellschaftlichen Kräfte in Hannover an einem Strang ziehen, gibt es eine realistische Chance für eine gute „hannoversche Lösung“, das IZH zu revitalisieren!

Menschen, die dem Projekt skeptisch gegenüberstehen, werden einwenden, dass aktuell nicht der richtige Zeitpunkt für Investitionen sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass aktuell an verschiedenen Stellen in der Stadt durch klimapolitisch kritisch zu bewertende Abrisse neue Wohn- und Büroflächen geplant werden, gleichzeitig aber hier im Bestand des IZH ein großes Potential, insbesondere auch zur Schaffung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum, vorhanden ist. Da sowohl ein Zwangsversteigerungsverfahr als auch ein insolvenzverfahren mindestens zwei Jahre Zeit benötigen, hat man jetzt diese Zeit, eine hannoversche Lösung zu entwickeln.

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